Jens Michaelis - Notar | Rechtsanwalt

Grundstücks- und Wohnungskaufverträge

Schenkungsverträge, vorweggenommene Erbfolge

Grundschulden

Nießbrauch- und Wohnungsrechte

Verträge zur Übertragung von Immobilien (Grundstücke, Eigentumswohnungen) und für ähnliche Rechte (Erbbaurecht) sowie für die Bestellung von bestimmten dinglichen Rechten (Grundschulden, Wohn- bzw. Nießbrauchrechte etc.) bedürfen der notariellen Beurkundung oder Beglaubigung.

Durch die Einschaltung eines Notars soll bei diesen in der Regel für die Beteiligten auch wirtschaftlich bedeutenden Rechtsgeschäften sichergestellt werden, dass z.B. bei einem Kaufvertrag über eine Immobilie keiner der Vertragsparteien „ungesichert in Vorleistung geht“. Der Käufer soll demnach den Kaufpreis erst an den Verkäufer zahlen, wenn rechtlich sichergestellt ist, dass der Käufer - wie im Vertrag vereinbart - unbelastetes Eigentum an der Immobilie erwerben kann. Ebenso soll der Verkäufer die Immobilie erst übergeben müssen, wenn er tatsächlich bereits den Kaufpreis erhalten hat.

So geht das Eigentum an einer Immobilie nicht bereits mit der Beurkundung der Übertragungsvertrages über, sondern erst mit der späteren Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch.

Nach der Beurkundung des Kaufvertrages wird der Notar zunächst regelmäßig die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch veranlassen. Diese verhindert, dass im Grundbuch durch den Verkäufer oder etwaige Gläubiger des Verkäufers Eintragungen vorgenommen werden können, die den Eigentumserwerb des Käufers beeinträchtigen oder völlig verhindern können.

Zumeist ist die verkaufte Immobilie (Eigentumswohnung, Grundstück) noch mit einer Grundschuld belastet, die der Verkäufer einst als Sicherheit für ein bei einer Bank für den Erwerb der Immobilie aufgenommenes Darlehen bestellt hatte. Hier wird der Notar von der entsprechenden Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld anfordern, die die Bank dem Notar - soweit das Darlehen noch nicht voll abbezahlt sein sollte - treuhänderisch übermitteln wird mit der Maßgabe, dass der Notar die Löschung der Grundschuld erst beantragen darf, wenn die Bank den noch offenen Restbetrag (aus dem vom Käufer später zu zahlenden Kaufpreis) erhalten hat.

Der Notar bestellt auch für den Käufer, der den Kaufpreis über eine Bank finanziert, die entsprechende Grundschuld an der zu verkaufenden Immobilie, ohne die die Bank das für die Zahlung des Kaufpreises notwendige Darlehen nicht auszahlen würde. Hierbei stellt der Notar rechtlich sicher, dass die den Kaufpreis finanzierende Bank des Käufers diese Grundschuld als Sicherheit an der Immobilie des Verkäufers nur verwenden darf, wenn der Verkäufer auch tatsächlich den Kaufpreis erhalten hat.

Zudem holt der Notar für die Wirksamkeit und den Vollzug des Vertrages etwaig notwendige Genehmigungen und/oder Zustimmungen ein (z.B. Zeugnis der Gemeinde über die Nichtausübung von Vorkaufsrechten bei Grundstücken, ggf. Verwalterzustimmungen bei Eigentumswohnungen usw.). Erst wenn alle notwendigen Voraussetzungen vorliegen, mit denen sichergestellt ist, dass der Käufer durch Zahlung des Kaufpreises lastenfrei das Eigentum an der Immobilie erwerben kann, wird der Kaufpreis gegenüber dem Käufer fällig gestellt.

Regelmäßig erfolgt mit Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer auch der Besitzübergang (Schlüsselübergabe) an den Käufer, selbst wenn die eigentliche Umschreibung des Eigentums (Besitz und Eigentum sind rechtlich verschiedene Kategorien) erst später beantragt werden kann. Dazu ist beispielsweise auch die Bescheinigung des Finanzamtes erforderlich, dass eine etwaig anfallende Grunderwerbsteuer entweder nicht geschuldet oder durch den Käufer gezahlt wurde.

Für die Erstellung des Entwurfes für einen Kaufvertrag über eine Immobilie benötigen wir in der Regel folgende Angaben, die Sie uns bitte vorab per E-Mail zukommen lassen:

• Grundbuchbezeichnung (Grundbuch von ? Blatt ? des Amtsgerichts ?)
• vollständige Namen, Geburtsdaten, Geburtsorte und Anschriften von Käufer und Verkäufer gemäß Personalausweis, die steuerlichen Identifikationsnummern der Beteiligten, E-Mail-Adressen und Telefonnummern
• die Angabe, ob die jeweiligen Vertragsbeteiligten ledig oder verheiratet/verpartnert sind? Falls ja: Wurde in einem Ehevertrag/Lebenspartnerschaftsvertrag ggf. Gütertrennung vereinbart? Wird über nahezu das gesamte Vermögen verfügt?
• die Höhe des Kaufpreises
• die Angabe, ob der Vertragsgegenstand frei ist oder vermietet oder ob er bis zur Übergabe vom Verkäufer selbst genutzt wird?
• geplantes Übergabedatum?
• liegt ein Energieausweis vor? Wenn ja, mit welchem Datum? (ggf. bei der Hausverwaltung nachfragen)
• Kontoverbindung des Verkäufers (für die Zahlung des Kaufpreises)
• wenn der Kauf über einen Makler vermittelt wird, Kopie des Maklervertrages

und zusätzlich bei einer Eigentumswohnung:

• Name und Anschrift der Hausverwaltung
• Höhe des aktuellen Wohngeldes
• Kopie der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung – (diese kann Ihnen möglicherweise Ihre Hausverwaltung als pdf-Datei zur Verfügung stellen)

und geben Sie entsprechend den Anforderungen des Geldwäschegesetzes (GWG) an:

• ob Sie eine politisch exponierte Person im Sinne des Geldwäschegesetzes sind oder
• Sie Familienmitglied einer solchen politisch exponierten Person sind oder
• eine, einer solchen politisch exponierten Person bekanntermaßen nahestehende Person

Unter einer politisch exponierten Person (PeP) versteht man jede Person, die ein hochrangiges wichtiges öffentliches Amt auf internationaler, europäischer oder nationaler Ebene oder ein öffentliches Amt unterhalb der nationalen Ebene, dessen politische Bedeutung vergleichbar ist, ausübt oder ausgeübt hat (hierunter fallen z. B. auch Staatssekretäre, Parlamentsabgeordnete, Mitglieder von obersten Gerichtshöfen). * Familienmitglieder sind wiederum Ehepartner/eingetragene Lebenspartner, Kinder und Ehepartner/eingetragener Lebenspartner der Kinder sowie die Eltern. * Und eine „bekanntermaßen nahestehende Person“ im Sinne des GWG ist ein natürliche Person, die gemeinsam mit einer politisch exponierten Person wirtschaftlich Berechtigter einer Gesellschaft ist, zu der politisch exponierten Person enge Geschäftsbeziehungen unterhält oder eine Gesellschaft zugunsten einer politisch exponierten Person errichtet hat.

Hinweis: Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Die Erteilung eines Beurkundungsauftrags ist mit Kosten (z.B. für den Urkundsentwurf) verbunden, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt.

Bereits zu Lebzeiten kann es - auch zur Ausnutzung steuerrechtlicher Freibeträge - empfehlenswert sein, eine Eigentumswohnung oder ein (Haus-)Grundstück an die eigenen Kinder oder den Ehe- bzw. Lebenspartner zu übertragen, auch und gerade wenn der Beschenkte auch gesetzlicher oder testamentarischer Erbe des Schenkers werden soll.

Die reine Übertragung erfolgt im Wesentlichen nach denselben Regelungen wie bei anderen Immobilienübertragungen (vgl. hierzu die vorstehenden Ausführungen zum Immobilienerwerb), wobei in der Regel  auf Sicherungsmittel wie eine Vormerkung aufgrund der bestehenden familiären Beziehungen verzichtet werden kann.

Zusätzlich wird aber häufig dem Schenker für bestimmte Fälle (Privatinsolvenz des Beschenkten, Veräußerung oder Belastung des Grundstücks ohne Zustimmung des Veräußerers) ein Rückübertragungsrecht an der Immobilie vorbehalten.

Häufig behält sich der Schenker auch ein Nutzungsrecht (Nießbrauch/Wohnrecht) vor und - falls die Immobilie noch nicht abgezahlt sein sollte - sind Regelungen zu treffen, ob weiterhin der Schenker die Darlehensraten tragen soll u.ä.

Ferner ist zu klären, ob diese Zuwendung auf den Pflichtteil oder Erbteil des Beschenkten angerechnet werden soll oder ob ggf. als Gegenleistung für die lebzeitige Übertragung der Beschenkte einen Pflichtteilsverzicht erklärt, so dass der Schenker freier in der Regelung seiner Erbfolge ist und Pflichtteilsansprüche der bereits zu Lebzeiten Beschenkten ausgeschlossen sind im Erbfall.

Für die Erstellung des Entwurfes für den entsprechenden Übertragungsvertrag benötigen wir in der Regel folgende Angaben, die Sie uns bitte vorab per E-Mail zukommen lassen:

• Grundbuchbezeichnung (Grundbuch von ? Blatt ? des Amtsgerichts ?)
• vollständige Namen, Geburtsdaten, Geburtsorte und Anschriften von Schenker und Beschenktem gemäß Personalausweis, die steuerlichen Identifikationsnummern der Beteiligten, E-Mail-Adressen und Telefonnummern
• die Angabe, ob die jeweiligen Vertragsbeteiligten ledig oder verheiratet/verpartnert sind? Falls ja: Wurde in einem Ehevertrag/Lebenspartnerschaftsvertrag ggf. Gütertrennung vereinbart? Wird über nahezu das gesamte Vermögen verfügt?
• die Angabe, ob der Vertragsgegenstand frei ist oder vermietet oder ob er bis zur Übergabe vom Schenker selbst genutzt wird?

und zusätzlich bei einer Eigentumswohnung:

• Name und Anschrift der Hausverwaltung
• Höhe des aktuellen Wohngeldes
• Kopie der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung – (diese kann Ihnen möglicherweise Ihre Hausverwaltung als pdf-Datei zur Verfügung stellen)

Hinweis: Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Die Erteilung eines Beurkundungsauftrags ist mit Kosten (z.B. für den Urkundsentwurf) verbunden, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt.

Für die Absicherung eines Darlehens (Kredites) einer Bank verlangt diese regelmäßig die Bestellung einer Grundschuld. Auch Privatleute, die einen Kredit vergeben, können für sich als Sicherheit eine Grundschuld an der Immobilie des Schuldners im Grundbuch eintragen lassen.

Eine Ihr Darlehen finanzierende Bank wird Ihnen regelmäßig ein Grundschuldbestellungsformular sowie ein Anschreiben an den Notar aushändigen. Diese beiden Dokumente leiten Sie bitte an uns weiter (gerne auch per E-Mail), damit die Urkunde zur Bestellung der Grundschuld vorbereitet werden kann.

Ferner teilen Sie uns noch Ihre persönlichen Angaben mit (vollständige Namen, Geburtsdaten, Geburtsorte, Anschriften und Telefonnummern) und geben Sie an, ob Sie ledig oder verheiratet/verpartnert sind.

Nach Übermittlung der Angaben kann dann die Urkunde entworfen werden und wir werden uns mit Ihnen telefonisch in Verbindung setzen zur Vereinbarung eines Beurkundungstermins.

Soweit die Grundschuld der Finanzierung eines Immobilienkaufes dient, wird diese im Idealfalle zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet.

Ihre finanzierende Bank wird Ihr Darlehen regelmäßig erst nach tatsächlicher Eintragung der Grundschuld im Grundbuch auszahlen.

Hinweis: Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Die Erteilung eines Beurkundungsauftrags ist mit Kosten (z.B. für den Urkundsentwurf) verbunden, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt.

Insbesondere im Rahmen von Übergabeverträgen (Schenkungsverträgen) besteht durch den Vorbehalt eines Nießbrauchs- oder eine Wohnungsrechts für den Übergeber die Möglichkeit, zwar bereits zu seinen Lebzeiten (gerade zur Ausnutzung bestehender steuerlicher Freibeträge) das Eigentum an einer Immobilie z.B. auf seine Kinder zu übertragen, sich jedoch gleichzeitig weiterhin das volle Nutzungsrecht an der übertragenen Immobilie vorzubehalten.

Während ein Wohnungsrecht dem Übergeber nur das Recht zum Bewohnen vorbehält, umfasst ein Nießbrauchrecht neben dem Wohnen auch die Möglichkeit, die Immobilie z.B. an Dritte vermieten zu können. Letzteres ist gerade relevant, wenn der Übergeber einmal aus Altersgründen nicht mehr in der Lage sein sollte, die Immobilie selbst weiter bewohnen zu können.

Auf der A 100 die Ausfahrt 20-Tempfelhofer Damm nehmen, dann Richtung Norden auf der B96 (Tempelhofer Damm/ Mehringdamm) bis Mehring­damm 50 fahren (linker Hand ca. 100 m vor der Kreuzung Mehringdamm/Gneisenaustr.).

Mit der U-Bahn bis U-Bhf Mehringdamm (U6/U7) fahren, dann auf dem Mehringdamm Richtung Süden auf der rechten Seite bis Mehringdamm 50 laufen (ca. 300 m).

Alternativ können Sie uns mit dem Bus M19 (Station U-Mehringdamm) oder mit dem Bus 140 (Station Yorkstr./Großbeerenstr.) erreichen.

Anfahrt PDF

Mehringdamm 50 | 10961 Berlin

Tel.: 030 68 83 65 89 | Fax.: 030 7889 7245

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