Immobilienrecht

Grundstückskaufvertrag

Verträge zur Übertragung von Immobilien (Grundstücke, Eigentumswohnungen) und für ähnliche Rechte (Erbbaurecht) sowie für die Bestellung von bestimmten dinglichen Rechten (Grundschulden, Wohn- bzw. Nießbrauchrechte etc.) bedürfen der notariellen Beurkundung oder Beglaubigung.

Durch die Einschaltung eines Notars soll bei diesen in der Regel für die Beteiligten auch wirtschaftlich bedeutenden Rechtsgeschäften sichergestellt werden, dass z.B. bei einem Kaufvertrag über eine Immobilie keiner der Vertragsparteien „ungesichert in Vorleistung geht“. Der Käufer soll demnach den Kaufpreis erst an den Verkäufer zahlen, wenn rechtlich sichergestellt ist, dass der Käufer - wie im Vertrag vereinbart - unbelastetes Eigentum an der Immobilie erwerben kann. Ebenso soll der Verkäufer die Immobilie erst übergeben müssen, wenn er tatsächlich bereits den Kaufpreis erhalten hat.

So geht das Eigentum an einer Immobilie nicht bereits mit der Beurkundung der Übertragungsvertrages über, sondern erst mit der späteren Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch.

Nach der Beurkundung des Kaufvertrages wird der Notar zunächst regelmäßig die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch veranlassen. Diese verhindert, dass im Grundbuch durch den Verkäufer oder etwaige Gläubiger des Verkäufers Eintragungen vorgenommen werden können, die den Eigentumserwerb des Käufers beeinträchtigen oder völlig verhindern können.

Zumeist ist das verkaufte Grundstück auch noch mit einer Grundschuld belastet, die der Verkäufer einst als Sicherheit für ein bei einer Bank für den Erwerb der Immobilie aufgenommenes Darlehen bestellt hatte. Hier wird der Notar von der entsprechenden Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld anfordern, die die Bank dem Notar - soweit das Darlehen noch nicht voll abbezahlt sein sollte - treuhänderisch übermitteln wird mit der Maßgabe, dass der Notar die Löschung der Grundschuld erst beantragen darf, wenn die Bank den noch offenen Restbetrag (aus dem vom Käufer später zu zahlenden Kaufpreis) erhalten hat.

Der Notar bestellt auch für den Käufer, der den Kaufpreis über eine Bank finanziert, die entsprechende Grundschuld an dem zu verkaufenden Grundstück, ohne die die Bank das für die Zahlung des Kaufpreises notwendige Darlehen nicht auszahlen würde. Hierbei stellt der Notar rechtlich sicher, dass die den Kaufpreis finanzierende Bank des Käufers diese Grundschuld als Sicherheit am Grundstück des Verkäufers nur verwenden darf, wenn der Verkäufer auch tatsächlich den Kaufpreis erhalten hat.

Zudem holt der Notar für die Wirksamkeit und den Vollzug des Vertrages etwaig notwendige Genehmigungen und/oder Zustimmungen ein (z.B. Zeugnis der Gemeinde über die Nichtausübung von Vorkaufsrechten bei Grundstücken, ggf. Verwalterzustimmungen bei Eigentumswohnungen usw.). Erst wenn alle notwendigen Voraussetzungen vorliegen, mit denen sichergestellt ist, dass der Käufer durch Zahlung des Kaufpreises lastenfrei das Eigentum an der Immobilie erwerben kann, wird der Kaufpreis gegenüber dem Käufer fällig gestellt.

Regelmäßig erfolgt mit Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer auch der Besitzübergang (Schlüsselübergabe) an den Käufer, selbst wenn die eigentliche Umschreibung des Eigentums (Besitz und Eigentum sind rechtlich verschiedene Kategorien!) erst später beantragt werden kann. Dazu ist beispielsweise auch die Bescheinigung des Finanzamtes erforderlich, dass eine etwaig anfallende Grunderwerbsteuer entweder nicht geschuldet oder durch den Käufer gezahlt wurde.

Für die Erstellung des Entwurfes für einen Kaufvertragvertrag an einem Grundstück benötigen wir in der Regel folgende Angaben, die Sie uns bitte vorab per E-Mail zukommen lassen:

  • Grundbuchbezeichnung (Grundbuch von ? Blatt ? des Amtsgerichts ?)
  • vollständige Namen, Geburtsdaten, Geburtsorte und Anschriften von Käufer und Verkäufer gemäß Personalausweis, die steuerlichen Identifikationsnummern der Beteiligten, E-Mail-Adressen und Telefonnummern
  • die Angabe, ob die jeweiligen Vertragsbeteiligten ledig oder verheiratet/verpartnert sind? Falls ja: Wurde in einem Ehevertrag/Lebenspartnerschaftsvertrag ggf. Gütertrennung vereinbart? Wird über nahezu das gesamte Vermögen verfügt?
  • die Höhe des Kaufpreises
  • die Angabe, ob der Vertragsgegenstand frei ist oder vermietet oder ob er bis zur Übergabe vom Verkäufer selbst genutzt wird?
  • geplantes Übergabedatum?
  • liegt ein Energieausweis vor? Wenn ja, mit welchem Datum? (ggf. bei der Hausverwaltung nachfragen)
  • Kontoverbindung des Verkäufers (für die Zahlung des Kaufpreises)

und zusätzlich bei einer Eigentumswohnung:

  • Name und Anschrift der Hausverwaltung
  • Höhe des aktuellen Wohngeldes
  • Kopie der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung – (diese kann Ihnen möglicherweise Ihre Hausverwaltung als pdf-Datei zur Verfügung stellen)

Hinweis: Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Die Erteilung eines Beurkundungsauftrags ist mit Kosten verbunden, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt.

Schenkungsverträge, vorweggenommene Erbfolge

Hierunter versteht man unentgeltliche Verfügungen unter Lebenden (= Schenkungen), zumeist von Immobilien, die zur Ausnutzung steuerrechtlicher Freibeträge bereits zu Lebzeiten an die auch als Erben eingesetzten Personen (zumeist die eigenen Kinder) übertragen werden.

Die reine Übertragung erfolgt im Wesentlichen nach denselben Regelungen wie bei anderen Grundstücksübertragungen (vgl. hierzu die entsprechenden Ausführungen zum Grundstücksrecht), wobei in der Regel abweichend kein Kaufpreis zu zahlen ist und auf Sicherungsmittel wie eine Vormerkung aufgrund der eigenen engen familiären Beziehungen verzichtet werden kann.

Zusätzlich wird aber häufig dem Veräußerer (Schenkenden) für bestimmte Fälle (Privatinsolvenz des Beschenkten, Veräußerung oder Belastung des Grundstücks ohne Zustimmung des Veräußerers) ein Rückübertragungsrecht vorbehalten.

Häufig behält sich der Veräußerer (Schenkender) auch ein Nutzungsrecht (Nießbrauch/Wohnrecht) vor und - falls die Immobilie noch nicht abgezahlt sein sollte - sind Regelungen zu treffen, ob weiterhin der Veräußerer die Darlehensraten tragen soll u.ä.

Ferner ist zu klären, ob diese Zuwendung auf den Pflichtteil oder Erbteil des Beschenkten angerechnet werden soll oder ob ggf. als Gegenleistung für die lebzeitige Übertragung der Beschenkte einen Pflichtteilsverzicht erklärt, so dass der Schenker freier in der Regelung seiner Erbfolge ist.

Für die Erstellung des Entwurfes für den entsprechenden Übertragungsvertrag benötigen wir in der Regel folgende Angaben, die Sie uns bitte vorab per E-Mail zukommen lassen:

  • Grundbuchbezeichnung (Grundbuch von ? Blatt ? des Amtsgerichts ?)
  • vollständige Namen, Geburtsdaten, Geburtsorte und Anschriften von Schenkendem und Beschenktem gemäß Personalausweis, die steuerlichen Identifikationsnummern der Beteiligten, E-Mail-Adressen und Telefonnummern
  • die Angabe, ob die jeweiligen Vertragsbeteiligten ledig oder verheiratet/verpartnert sind? Falls ja: Wurde in einem Ehevertrag/Lebenspartnerschaftsvertrag ggf. Gütertrennung vereinbart? Wird über nahezu das gesamte Vermögen verfügt?
  • die Angabe, ob der Vertragsgegenstand frei ist oder vermietet oder ob er bis zur Übergabe vom Verkäufer selbst genutzt wird?

und zusätzlich bei einer Eigentumswohnung:

  • Name und Anschrift der Hausverwaltung
  • Höhe des aktuellen Wohngeldes
  • Kopie der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung – (diese kann Ihnen möglicherweise Ihre Hausverwaltung als pdf-Datei zur Verfügung stellen)

Hinweis: Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Die Erteilung eines Beurkundungsauftrags ist mit Kosten verbunden, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt.

Die Hinweise auf dieser Seite sind ohne Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation, Wünsche und Bedürfnisse erstellt worden. Die Rechtslage ist vereinfacht und unvollständig wiedergegeben. Der Inhalt dieser Seite stellt entsprechend keine Rechtsberatung dar.

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